De Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen: wéér uitgesteld

Onlangs kondigde minister De Jonge aan dat de invoering van de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen (WKB) opnieuw wordt uitgesteld. Dat komt doordat de WKB gekoppeld is aan de invoering van de Omgevingswet. Doordat de invoering van de Omgevingswet is uitgesteld, moet de WKB ook worden uitgesteld naar 1 juli 2023.

Maar wat houdt de WKB ook alweer in? Het doel van de WKB is het verbeteren van de kwaliteit van bouwwerken door onder andere de invoering van een toezichtsysteem. Daarnaast wordt strengere wetgeving ten aanzien van de aansprakelijkheid van de aannemer ingevoerd. In deze blog lees je de belangrijkste wijzigingen in de wetgeving die vanaf 1 juli 2023 zullen gelden. Advies: pas je werkwijze en contracten op tijd aan!

Uitbreiding aansprakelijkheid aannemer na oplevering

In het huidige artikel 7:758 BW is (kort samengevat) bepaald dat de aannemer ontslagen is van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Dit artikel krijgt een extra lid dat van toepassing is op aanneming van werk bij bouwwerken (bijvoorbeeld de bouw/verbouw pand). Het nieuwe artikel 7:758 lid 4 BW houdt in dat de aannemer aansprakelijk is voor gebreken die bij oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen.

Kortom, de aansprakelijkheid van de aannemer is met de toevoeging van lid 4 uitgebreid. Is een gebrek niet daadwerkelijk ontdekt tijdens de oplevering? Dan moet de aannemer aantonen dat het gebrek hem niet verwijtbaar is. Van dit artikel kan niet worden afgeweken bij consumenten. Bij B2B-contracten is het artikellid uit te sluiten.

Aanvulling waarschuwingsplicht aannemer

De waarschuwingsplicht van de aannemer staat omschreven in artikel 7:754 BW en houdt in dat de aannemer bij het aangaan van de overeenkomst of tijdens het uitvoeren van de overeenkomst de opdrachtgever moet waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht (voor zover hij deze kende of redelijkerwijs behoorde te kennen).

Zijn er fouten in het ontwerp, de berekening, of ongeschikte grond? Dan moet de aannemer de opdrachtgever hiervoor nadrukkelijk waarschuwen. In het nieuwe artikel 7:754 lid 2 BW staan de vereisten aan de wijze waarop er moet worden gewaarschuwd: de waarschuwing moet i) schriftelijk, ii) ondubbelzinnig en iii) tijdig en met vermelding van de mogelijke gevolgen.

Partijen mogen niet van dit artikel afwijken bij consumenten. Heb je een consument mondeling super duidelijk gewaarschuwd? Dikke pech als je dat gesprek niet hebt opgenomen en er geen getuigen zijn: de waarschuwing moet nu echt schriftelijk. Bij B2B-contracten kan het artikellid wel worden uitgesloten.

Invoering verplicht opleverdossier

Met de inwerkingtreding van de Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen wordt het opleveringsdossier verplicht gesteld. Dit betekent concreet dat de aannemer verplicht is om bij de oplevering een dossier te verstrekken met daarin alle informatie over het tot stand gebrachte bouwwerk (het nieuwe artikel 7:757a BW).

Het begrip ‘bouwwerk’ is gedefinieerd in de Omgevingswet: ‘constructie van enige omvang van hout, metaal, steen, of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren, met inbegrip van de daarvan deel uitmakende bouwwerkgebonden installatie’.

Let op! Dit artikel is niet dwingendrechtelijk en kan de aannemer dus uitsluiten, bij zowel consumenten als professionele opdrachtgevers.

Informatieplicht aan consumenten over zekerheden en garanties

Het nieuwe artikel 7:765a BW verplicht de aannemer straks om de consument-opdrachtgever te informeren over of risico’s zijn gedekt, op welke wijze die risico’s zijn gedekt, en tot welke hoogte die risico’s zijn gedekt. Onder ‘risico’ wordt verstaan het risico dat de aannemer de overeenkomst niet (volledig) kan nakomen, bijvoorbeeld vanwege faillissement. Of het risico dat de aannemer aansprakelijk is voor fouten in het werk.

De informatieplicht is van dwingend recht bij opdrachten met een consument-opdrachtgevers én bij nieuwbouw.

Informatieplicht aan consumenten over opschortingsrecht (5% regeling)

Op grond van artikel 7:768 BW mag een consument-opdrachtgever voor nieuwbouw de betaling van de laatste 5% van de aanneemsom opschorten en dit bedrag in depot storten bij de notaris. Drie maanden na de oplevering vervalt dit recht.

Het nieuwe artikel 7:778 lid 2 BW schept een informatieplicht voor de aannemer, inhoudende dat de aannemer de consument-opdrachtgever schriftelijk in de gelegenheid moet stellen om aan te geven of hij/zij langer dan drie maanden na de oplevering van het opschortingsrecht van 5% van de aanneemsom gebruik wil maken. Voldoet de aannemer niet aan deze informatieplicht dan mag de notaris het achtergehouden bedrag na drie maanden niet meer doorstorten naar de aannemer.

Vaak werken aannemers met een bankgarantie. Vanaf 1 januari 2023 moet de hoogte van deze bankgarantie gelijk zijn aan het 5%-bedrag.

Tips Wet Kwaliteitsborging voor het Bouwen

Als aannemer doe je er verstandig aan om niet langer te wachten en de nieuwe wetgeving alvast te verwerken in je algemene voorwaarden en aannemingsovereenkomsten. Sommige bepalingen zijn uit te sluiten, bij andere bepalingen is het goed om kritisch naar je huidige werkwijze te kijken. Heb je hier hulp bij nodig of vragen over? Neem dan contact met mij op!