Veel overheden verkopen stukken grond. Sinds het Didam-arrest zijn de regels voor de verkoop van grond aangepast. Overheden mogen de verkoop van onroerend goed – dus ook grond – niet langer via één-op-één transacties met een marktpartij afwikkelen. Dat wil zeggen dat de overheid een vorm van mededinging moet toepassen.
Didam-arrest
Toen de Hoge Raad eind november 2021 bevestigde dat gemeenten bij grondverkoop ook de rechtsregel uit artikel 3:14 BW moeten toepassen, ging er een schok door gemeenteland.
Dat gemeenten bij civiele rechtshandelingen overeenkomstig het geschreven of ongeschreven publiekrecht moeten handelen is niet nieuw. Desondanks heeft het feit dat gemeenten op basis van het gelijkheidsbeginsel in de regel verplicht zijn om een openbaar selectieproces te starten, veel stof doen opwaaien.
Inmiddels zijn wij een tijdje verder, maar roept het Didam-arrest nog regelmatig vragen op. Ook het ministerie, NEPROM,VNG en de VvG zijn gemeenten te hulp geschoten door bijvoorbeeld het publiceren van een Handreiking implementatie van het Didam-arrest.
Openbare selectieprocedure bij meerdere potentiële kopers
De verkoop van onroerende zaken zal veelal met zich mee brengen dat er meerdere potentiële kopers zijn. Een standaard selectieprocedure begint met een voornemen tot verkoop van een onroerende zaak. Deze procedure moet aan onderstaande eisen voldoen:
- Potentiële gegadigden moeten ruimte krijgen om mee te dingen naar de onroerende zaak;
- De selectieprocedure is gebaseerd op objectieve, toetsbare en redelijke criteria;
- Er is een passende wijze van openbaarmaking rondom informatie over beschikbaarheid van de onroerende zaak. Dit is het geval bij openbaarmaking van:
- een beschrijving over welke en wat voor onroerende zaak de verkoop betreft;
- de selectiecriteria (onder welke voorwaarden vindt verkoop plaats);
- de spelregels van de selectieprocedure;
- het tijdschema van de verkoop.
De selectiecriteria en bijbehorende relevante documenten moeten tijdig openbaar worden gemaakt zodat potentiële gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. Gemeentelijke websites en/of dagbladen zijn een geschikt middel. Een verwijzing naar www.officielebekendmakingen.nl is daarbij mogelijk.
Uitzondering in het geval van één serieuze gegadigde
Er is een belangrijke uitzondering op de hierboven beschreven standaardprocedure; het geval van één serieuze gegadigde. Bij één serieuze gegadigde is een selectieprocedure overbodig. De overheid zal dan in ieder geval:
- Het voornemen tot verkoop aan de serieuze gegadigde tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend moeten maken, zodat een ieder daarvan kan kennis nemen;
- Motiveren dat en op grond van welke objectieve, toetsbare en redelijke criteria bij voorbaat vaststaat, of redelijkerwijze mag worden aangenomen, dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
Tendernet en Funda zijn overigens geen geschikt middel voor het doel van deze publicatie van gronduitgifte. De publicaties op deze websites zijn immers in het leven geroepen voor bekendmaking van (aanbestedingsplichtige) overheidsopdrachten en aangeboden koopwoningen.
Dat een gegadigde zelf initiatief tot overdracht neemt waarna de mogelijkheden met de gemeente zijn besproken is op zichzelf niet verboden. Wees er echter van bewust dat het natuurlijk niet is toegestaan om de criteria naar één specifieke gegadigde toe te schrijven met als doel te komen tot een bij voorbaat vaststaande gegadigde.
Hulp nodig?
Heb je een vraag over de grondverkoop van gemeenten? Of bent je als gemeentelijke organisatie benieuwd of de huidige verkoopprocedures in lijn zijn met recente ontwikkelingen? Is er wellicht hulp nodig bij het opstellen van een dergelijk beleid? Wij kunnen je daarbij helpen!