Het recht van overpad, de buurweg en de noodweg: allemaal kunnen het redenen zijn om het perceel/erf van een ander te mogen betreden of gebruiken. Ik adviseer regelmatig cliënten met vragen op dit gebied. Denk bijvoorbeeld aan de vraag of er wel een gebruiksrecht bestaat. In deze blog vertel ik je alles wat je moet weten over het recht van overpad, de buurweg en de noodweg.
Wat is een recht van overpad?
Het recht van overpad (of: recht van weg) is een recht om te komen of gaan via het perceel van een ander. Het recht van overpad is een erfdienstbaarheid. Dat betekent dat het gaat om een last waarmee de ene onroerende zaak (het dienende erf) ten behoeve van een andere onroerende zaak (het heersende erf) is belast. De eigenaar van het dienende erf moet het gebruik van zijn perceel/pad door de eigenaar van het heersende erf dulden.
Omdat het recht rust op onroerende zaken (en dus zaaksgebonden is), blijft het recht bestaan wanneer iemand anders eigenaar wordt van de onroerende zaak.
Hoe ontstaat een recht van overpad?
Een recht van overpad ontstaat door de vestiging van dit recht in een notariële akte of door verjaring.
1. Vestiging
In het geval van vestiging hebben beide perceeleigenaren afspraken gemaakt over het gebruik van een weg. Deze afspraken leggen zij ten overstaan van een notaris vast in een vestigingsakte. De erfdienstbaarheid wordt uiteindelijk gevestigd bij inschrijving van deze akte in de openbare registers.
Als juridisch adviseur help ik regelmatig mensen die een discussie hebben over de inhoud van een recht van overpad. Bijvoorbeeld omdat de tekst van de vestigingsakte niet duidelijk is. Of omdat er geen vestigingsakte is. In zo’n situatie onderzoek ik of een recht van overpad wellicht is ontstaan door verjaring.
2. Verjaring
Een recht van overpad kan ook door verkrijgende of bevrijdende verjaring ontstaan.
Verkrijgende verjaring
Van verkrijgende verjaring is sprake wanneer iemand meer dan tien jaar te goeder trouw onafgebroken bezit heeft gehad van de erfdienstbaarheid.
Te goeder trouw houdt in dat de bezitter dacht, en mocht denken, dat hij bevoegd was het pad te gebruiken. Verkrijgende verjaring komt niet vaak voor. Van goeder trouw is geen sprake, als men door raadpleging van de openbare registers kan vaststellen dat er geen recht van overpad is.
Vaak is er alleen sprake van te goeder trouw als er aan een gevestigd recht van overpad gebreken kleven. Bijvoorbeeld omdat deze is gevestigd door een onbevoegd persoon.
Bevrijdende verjaring
Van bevrijdende verjaring is sprake wanneer iemand meer dan twintig jaar onafgebroken bezit heeft gehad van de erfdienstbaarheid.
Of er sprake is van een recht van overpad is ontstaan op grond van verjaring, moet worden beoordeeld in welke mate er sprake is van ‘een bezit van een recht van overpad’. In de rechtspraak is bepaald dat het bezit c.q. gebruik moet hebben plaatsgevonden op een manier die ‘eigendom van het pad pretendeert’. Bij deze beoordeling is onder andere relevant hoe eerdere perceeleigenaren (de rechtsvoorgangers en -opvolgers) zich hebben gedragen. Vaak wordt er gekeken naar uiterlijke kenmerken:
- Wie onderhoudt het pad?
- Hoe vaak wordt er gebruik gemaakt van het pad?
- Is het pad afgesloten?
De rechter vindt het enkele rijden over een pad vaak onvoldoende.
Intensief en langdurig gebruik van het pad betekent echter ook niet per definitie dat er een recht van overpad is. Als de persoon die het pad gebruikte daarvoor toestemming heeft gekregen van een perceeleigenaar, op grond van een (mondelinge) gebruikersovereenkomst of huurovereenkomst, dan heeft deze persoon simpelweg een gebruiksrecht gekregen. Hij heeft zich dan dus nooit gedragen als iemand die ‘eigendom pretendeerde’.
Dit gebruiksrecht is, anders dan het recht van overpad, persoonsgebonden. Dat betekent dat je het gebruiksrecht alleen kan inroepen tegen de persoon die dit recht heeft verleend. Een eventuele nieuwe eigenaar van het erf hoeft zich dus niks aan te trekken van het gebruiksrecht.
De wijze van gebruik van een recht van overpad
Het bestaan van een recht van overpad betekent niet dat je als eigenaar van het lijdende erf ieder gebruik hoeft te accepteren. Andersom: ookal heb je een recht van overpad dan betekent dat niet dat je het pad mag gebruiken naar eigen goeddunken.
De rechthebbende moet de erfdienstbaarheid namelijk op de minst bezwarende wijze uitvoeren. Daarnaast mag de eigenaar van het lijdende erf, indien mogelijk, een ander gedeelte van zijn erf aanwijzen voor de uitvoering van het recht van overpad. Daar staat tegenover dat de rechthebbende op zijn eigen kosten werkzaamheden mag uitvoeren om het pad te verbeteren.
Is er een vestigingsakte? Dan kan het zo zijn dat er in deze akte bepaalde verplichtingen zijn opgenomen. Bijvoorbeeld over het betalen van een vergoeding, het onderhoud, of de wijze van gebruik.
Uitzondering voor noodweg of buurweg
Soms is er geen sprake van een recht van overpad, maar moet je toch het gebruik van het pad door een ander toch accepteren. Dat is het geval wanneer er sprake is van een buurweg of een noodweg.
Wat is een buurweg?
Een buurweg is kort gezegd een weg/pad waar meerdere buren gebruik van maken. De gebruikers van een buurweg kunnen alleen tezamen beslissingen nemen over het gebruik, afsluiten of verleggen van deze weg. Je kan als eigenaar een recht van buurweg dus niet zomaar beëindigen door aan de gebruikers de toegang te ontzeggen.
Vroeger stond het begrip buurweg in de wet. Tegenwoordig is dat niet meer zo. Toch kan het zo zijn dat er sprake is van een buurweg, namelijk wanneer deze is ontstaan vóór 1992.
Artikel 719 (oud) BW bepaalt dat er sprake is van een buurweg wanneer een weg of pad dient als “uitweg” en wordt gebruikt door “verscheidene buren”. Dat laatste wil zeggen: gebruik van een pad door twee of meer buren, waaronder de eigenaar.
De weg moet tot buurweg zijn “bestemd“. Deze bestemming kan uitdrukkelijk of stilzwijgend aan de weg zijn gegeven. Uitdrukkelijk als de buren dit zijn overeengekomen. Stilzwijgend als de buren de weg of het pad zijn gaan gebruiken als een buurweg. Aanwijzingen daarvoor zijn:
- Dat de weg langdurig en ongestoord als uitweg dient door verscheidende buren;
- Dat de gebruikers van de weg geen toestemming hebben gevraagd voor dat gebruik maar zich steeds als rechthebbenden van dat gebruik hebben gedragen;
- Dat verschillende buren (delen van) de weg onderhouden. Onderhoud gebeurt dus niet (alleen) door de eigenaar.
Het feit dat de eigenaar het gebruik van de weg heeft gedoogd, leidt niet automatisch tot de conclusie dat het perceel geheel of ten dele tot buurweg is bestemd.
Of gebruikers hun perceel ook via een andere route kunnen bereiken, is tot slot niet van belang bij de vraag of er een recht van buurweg bestaat.
Wat is een noodweg?
Als een perceel geen ‘behoorlijke’ toegang heeft tot de openbare weg, kan de eigenaar van dat perceel bevelen dat er een noodweg wordt aangewezen over een ander perceel. Voor het gebruik van de noodweg moet een schadevergoeding worden betaald. De noodweg blijft bestaan zolang dit nodig is.
Of er een ‘behoorlijke’ toegang is, hangt af van de normale bestemming van het erf. Het pad moet namelijk een behoorlijke exploitatie van dat erf mogelijk maken. Bijvoorbeeld: een behoorlijke exploitatie van een erf met een agrarische bestemming betekent dat dit erf bereikbaar moet zijn met landbouwvoertuigen.
Voor de route van de noodweg wordt vaak gekeken naar de snelste weg, maar ook naar de manier waarop het minste overlast wordt veroorzaakt.
Hulp nodig?
In de praktijk hou ik me veel bezig met het adviseren (en eventueel procederen) over erfdienstbaarheden, waaronder het recht van overpad. Heb je advies nodig? Dan sta ik je graag bij.
Mirjam Talsma
Advocaat