Afgelopen 14 november heeft de Eerste Kamer ingestemd met de ‘Wet vaste huurcontracten’. Met de invoering van deze wet gaat het huurovereenkomstenrecht significant veranderen. Wanneer de wet in werking zal treden is nog onduidelijk. Vermoedelijk zal dit in het voorjaar van 2024 zijn. Wij brengen je alvast op de hoogte van de aanstaande wijzigingen.
Terug naar vaste huurcontracten
Sinds de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 konden verhuurders tijdelijke contracten afsluiten, maar deze aanpak heeft volgens de wetgever niet het gewenste effect gehad op het woningaanbod, terwijl huurbescherming van huurders verminderde.
Om die reden wil de wetgever vaste huurcontracten weer de norm te maken. Tijdelijke contracten voor maximaal 2 of 5 jaar zullen niet langer mogelijk zijn. Dit geldt zowel voor zelfstandige als onzelfstandige woonruimte. Hiermee beoogt de wetgever de huurbescherming te verbeteren. Op de hoofdregel zijn echter enkele uitzonderingen.
Uitzonderingen
- Doelgroepcontracten: doelgroepcontracten, zoals campuscontracten voor studenten of contractuele verhuur aan ouderen of gehandicapten blijven mogelijk;
- Leegstandwet: woningen die anders leeg zouden staan, kunnen nog steeds tijdelijk worden verhuurd op basis van de Leegstandwet;
- Diplomatenclausule: De diplomatenclausule maakt het verhuren van een eigen huis voor bepaalde tijd mogelijk bij tijdelijk verblijf elders.
Specifieke categorieën
Daarnaast kan de wetgever bij nadere wetgeving specifieke categorieën vaststellen die in aanmerking komen voor tijdelijke verhuur. Hierbij kan gedacht worden aan verhuur aan internationale studenten, verhuur aan studenten of werkenden die tijdelijk in een andere gemeente moeten verblijven, verhuur in verband met sloop/renovatie of verhuur in verband met maatschappelijke opvang of sociale noodsituaties. Deze uitzonderingen zullen gelden voor zowel woningcorporaties als particuliere verhuurders, waarbij de tijdelijke verhuur een maximale duur kent van twee jaar.
Uitbreiding opzeggingsgronden
Ter compensatie van de beperkte mogelijkheden voor particuliere verhuurders om tijdelijke huurcontracten af te sluiten, is besloten om de opzeggingsmogelijkheden uit te breiden.
Verkoop van de woning na ‘Proefsamenwonen’
Deze grond houdt in dat een particuliere verhuurder, een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en niet meer dan één woning verhuurt, de verhuur kan opzeggen voor verkoop na proefsamenwonen. Dit kan echter alleen als aan onderstaande voorwaarden wordt voldaan.
Voorwaarden:
- De verhuurder heeft de vordering niet eerder gebaseerd op deze grondslag.
- De verhuurder is niet eerder dan drie maanden voor het einde van de in het onderdeel bedoelde termijn getrouwd of heeft een geregistreerd partnerschap aangegaan.
- Niet meer dan twee jaar mag zijn verstreken sinds de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
- Het moet expliciet in de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat de verhuurder de huurovereenkomst na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn kan opzeggen ten behoeve van verkoop.
De huurder moet dus bij het sluiten van de huurovereenkomst geïnformeerd worden over de mogelijkheid dat de verhuurder de woning wil verkopen, waardoor de huurder maximaal 2 jaar in onzekerheid kan verkeren. De rechter beoordeelt uiteindelijk of de opzegging op deze grond tot beëindiging van de huur moet leiden.
Daadwerkelijke verkoop is vereist. Indien blijkt dat de proefsamenwoner ten onrechte heeft gesteld dat de woning wordt verkocht, is de verhuurder schadeplichtig jegens de vertrokken huurder.
Nieuwe opzeggingsbepaling wegens dringend eigen gebruik: Bloed- of aanverwanten
Nieuwe opzeggingsbepaling wegens dringend eigen gebruik: Bloed- of aanverwanten
Een tweede uitbreiding betreft het nieuwe artikel 7:274g BW. Hierin wordt bepaald dat onder eigen gebruik in de zin van artikel 7:274 lid 1 onder c mede wordt begrepen het verstrekken van woonruimte aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap in de eerste graad heeft met de verhuurder. Deze mogelijkheid kan worden bedongen in de huurovereenkomst en rechtvaardigt een opzegging wegens dringend ‘eigen gebruik’. In dit geval is er geen maximum periode opgenomen, waardoor de huurder langer in onzekerheid kan verkeren. Ook hier heeft de huurder recht op huurbescherming, waarbij de rechter de belangen van beide partijen afweegt en bepaalt of de huurovereenkomst mag eindigen.
Overgangsperiode
Contracten voor bepaalde tijd kunnen nog worden afgesloten tot de wet vaste huurcontracten van kracht wordt en (lopende) contracten die zijn afgesloten voor de inwerkingtreding behouden hun geldigheid.
Heeft u vragen over de werking van de wijzigingen die eraan komen of wilt u meer informatie? Neem gerust contact op.
Angela Melsen
Advocaat