Regelmatig ontdekt een koper na de aankoop van een huis verborgen gebreken. Wat doe je met de gebreken die zijn ontdekt na de koop? Wanneer is de verkoper aansprakelijk voor de herstelkosten? Als advocaat hou ik me bezig met het vastgoedrecht en krijg ik hier regelmatig vragen over. Daarom leg ik in deze blog uit hoe het zit.
Wat is de basisregel bij gebreken aan een huis?
In de wet (artikel 7:17 BW) is bepaald dat een afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet voldoen. Dit geldt dus ook voor de koop van een huis. Of een huis aan de overeenkomst voldoet, is onder andere afhankelijk van het type woning dat je koopt, van wie je het koopt, en welke mededelingen bij de koop zijn gedaan. Als koper mag je bijvoorbeeld van een oud herenhuis niet dezelfde kwaliteit verwachten als van een nieuwsbouwwoning.
Wat mag je als koper van een huis verwachten?
Bij de aankoop van een huis mag je als koper verwachten dat het huis de eigenschappen bezit die voor het normale gebruik van het huis nodig zijn. Je mag er vanuit gaan dat bepaalde eigenschappen er zijn, of juist niet zijn. Zo mag je als koper bijvoorbeeld meestal verwachten dat de fundering in orde is, en dat de woning niet onder de zwammen zit.
Is er in de overeenkomst iets bepaald over bijzonder gebruik van de woning? Dan mag de koper verwachten dat het huis ook deze eigenschappen bezit. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een koper die aangeeft de woning te willen verhuren, terwijl dat achteraf niet mogelijk blijkt.
Wanneer is de verkoper van het huis aansprakelijk voor de kosten van herstel van gebreken?
De verkoper kan aansprakelijk zijn als het door hem verkochte huis niet aan de overeenkomst beantwoordt. Het gaat dan om:
- De verborgen gebreken. De gebreken die op het moment van de levering van het huis niet bij de koper bekend waren of konden zijn. Was het gebrek ten tijde van de koop voor de normaal oplettende koper zichtbaar? Of had de verkoper het gebrek (eenvoudig) kunnen ontdekken? Dan is de verkoper in beginsel niet aansprakelijk.
- Verborgen gebreken die het normale gebruik (of overeengekomen bijzondere gebruik) van het huis in de weg staan. Is het pand ‘normaal’ te gebruiken, dan is de verkoper niet aansprakelijk. Bekende voorbeelden van dit soort ernstige gebreken zijn constructieproblemen, strijdigheid met het bestemmingsplan, en de aanwezigheid van asbest. Matig schilderwerk of houtrot in een kozijn ziet er weliswaar niet zo fraai uit, maar belemmert het normale gebruik van een bedrijfspand bijvoorbeeld niet.
Gebreken bij een huis: onderzoeksplicht versus mededelingsplicht
Wat moet je als koper onderzoeken?
Van de koper wordt verwacht dat hij bij de aankoop enig onderzoek doet naar de (bouwkundige) staat van het huis. Dit heet ook wel de onderzoeksplicht van de koper. Van belang is in hoeverre je als koper aan deze onderzoeksplicht hebt voldaan.
Constateer je tijdens de bezichtiging scheve muren (ja, dit komt voor) en vochtplekken, dan wordt van jou als koper verwacht dat je hier actief onderzoek naar doet. Stel vragen of het laat een bouwkundig onderzoek uitvoeren. Doe je dat niet en blijkt later dat er sprake is van constructie- en lekkageproblemen, dan zal dit gevolgen hebben voor een succesvolle aansprakelijkstelling van de verkoper.
Wat moet je als verkoper mededelen bij de verkoop?
De verkoper heeft een mededelingsplicht. De verkoper is verplicht de koper te informeren over eigenschappen van het huis waarvan hij weet, of kan weten, dat die van belang zijn voor de koper.
De mededelingsplicht van de verkoper gaat voor op de onderzoeksplicht van de koper. Heeft de verkoper wetenschap van bepaalde (verborgen) gebreken van het huis, dan is hij verplicht dit te melden aan de koper. Doet de verkoper dat niet, dan is hij aansprakelijk te stellen voor het herstel of het vergoeden van de schade. De koper kan onder voorwaarden ook vernietiging of ontbinding van de koopovereenkomst vorderen.
Let op: wat staat er in de koopovereenkomst?
In de meeste koopovereenkomsten staat tegenwoordig de standaardbepaling dat het huis wordt gekocht ‘met alle zichtbare en onzichtbare gebreken’. Vaak staat in die koopovereenkomst ook dat het huis ‘de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn’.
Hoe verhoudt dit zich tot het voorgaande? Dit houdt in dat de verkoper in principe niet aansprakelijk is voor de zichtbare en onzichtbare gebreken. De verkoper is wél aansprakelijk als er sprake is van verborgen gebreken die dusdanig ernstig zijn dat het huis niet ‘normaal’ te gebruiken is.
Soms staat er in de koopovereenkomst ook een ouderdomsclausule. De koper verklaart met zo’n clausule dat hij bekend is dat huis een verouderde woning is. Dit is van belang, omdat een koper ten aanzien van de kwaliteit van een oud huis minder mag verwachten dan van een nieuwbouwwoning. Als gevolg hiervan komen de verborgen gebreken van het huis vaak voor rekening en risico van de koper. Verkoop je een verouderd huis of bedrijfspand dan is dus raadzaam om een ouderdomsclausule op te nemen.
Ik heb een verborgen gebrek ontdekt. Wat nu?
Heb je verborgen gebreken in je pas aangekochte huis geconstateerd? Wacht dan niet te lang met het ondernemen van actie. Als koper heb je namelijk een klachtplicht. Dit houdt in dat je tijdig moet klagen bij de verkoper zodra je op de hoogte bent van de aanwezigheid van verborgen gebreken.
Voldoe je hier niet aan dan kun je wellicht geen beroep meer doen op de aanwezigheid van verborgen gebreken. Hoe langer je bovendien wacht met klagen, hoe moeilijker het zal zijn om te bewijzen dat het gebrek al bestond ten tijde van de aankoop van het bedrijfspand.
Je dient er bovendien voor te zorgen dat de schade zo beperkt mogelijk blijft. Als de schade kan worden beperken door het uitvoeren van een noodreparatie, dan zal de koper deze reparatie moeten uitvoeren.
Hulp nodig?
Ik adviseer regelmatig bij de aan- en verkoop van een woning of bedrijfspand. Heb je een na de aankoop van je huis of bedrijfspand een gebrek geconstateerd? Of ben je door de koper aansprakelijk gesteld voor een verborgen gebrek? Laat je dan goed adviseren over wat er wel/niet mogelijk is. Bel of mail mij gerust met vragen.
Mirjam Talsma
Advocaat