Verborgen gebreken na (ver)koop van een pand of woning: wat nu?

Regelmatig ontdekt een koper na de aankoop van een bedrijfspand/woning (verborgen) gebreken. De aan- of verkoop van het pand is een grote transactie waarbij in de prijs waarschijnlijk al rekening is gehouden met de zichtbare gebreken. Wat doe je echter met de gebreken die zijn ontdekt na de koop? Wie draait er op voor de kosten die komen kijken bij deze gebreken?

Advocaat
dinsdag 29 september 2020

Spring snel naar:

De hoofdregel

In artikel 7:17 BW is met betrekking tot de aansprakelijkheid van de verkoper de hoofdregel bepaald:

‘Een afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden. Een afgeleverde zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien de zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten.

De koper mag verwachten dat het gekochte de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.’

Hieronder leg ik dit verder uit.

Verborgen gebreken

De verkoper kan aansprakelijk gesteld worden voor gebreken die op het moment van de notariële levering van het pand niet bij de koper bekend waren of konden zijn. De verborgen gebreken dus. Bekende voorbeelden hiervan zijn constructieproblemen, strijdigheid met het bestemmingsplan, en de aanwezigheid van asbest.

Was het geconstateerde gebrek ten tijde van de koop voor de normaal oplettende koper zichtbaar? Of had de verkoper het gebrek (eenvoudig) kunnen ontdekken? Dan is de verkoper in beginsel niet aansprakelijk. Denk bijvoorbeeld aan scheefstaande muren of lekkageplekken.

Het moet bovendien gaan om verborgen gebreken die het normale gebruik van het bedrijfspand belemmeren. Of voor gebreken die het overeengekomen bijzondere gebruik van het bedrijfspand belemmeren. Is het pand ‘normaal’ te gebruiken, dan is de verkoper niet aansprakelijk. Matig schilderwerk of houtrot in een enkel kozijn ziet er bijvoorbeeld weliswaar niet zo fraai uit, maar belemmert het normale gebruik van een bedrijfspand in principe niet.

Onderzoeksplicht versus mededelingsplicht

Van de koper wordt wel verwacht dat hij enig onderzoek doet naar de (bouwkundige) staat van het bedrijfspand. Dit heet ook wel de onderzoeksplicht van de koper. Van belang is in hoeverre je als koper aan deze onderzoeksplicht hebt voldaan.

Constateer je tijdens de bezichtiging dus al die scheve muren en vochtplekken, dan wordt van jou als koper verlangd dat je hier actief onderzoek naar doet. Bijvoorbeeld door het stellen van vragen of het laten uitvoeren van een bouwkundig onderzoek. Doe je dat niet en blijkt later dat er sprake is van constructie- en lekkageproblemen, dan zal dit gevolgen hebben voor een succesvolle aansprakelijkstelling van de verkoper.

Hier staat tegenover dat de verkoper een mededelingsplicht heeft. De verkoper zal de koper moeten informeren over eigenschappen van het bedrijfspand waarvan hij weet, of kan weten, dat die van belang zijn voor de koper.

De mededelingsplicht van de verkoper gaat voor op de onderzoeksplicht van de koper. Heeft de verkoper wetenschap van bepaalde (verborgen) gebreken, dan is hij verplicht dit te melden aan de koper. Doet de verkoper dat niet, dan is de verkoper aansprakelijk te stellen voor het herstel of het vergoeden van de schade. De koper kan onder voorwaarden ook vernietiging of ontbinding van de koopovereenkomst vorderen.

Wat staat er in de koopovereenkomst?

In de meeste koopovereenkomsten staat tegenwoordig de standaardbepaling dat het bedrijfspand wordt gekocht ‘met alle zichtbare en onzichtbare gebreken’. Vaak staat in die koopovereenkomst ook dat het bedrijfspand ‘de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn’. Dit houdt in dat de verkoper in beginsel niet aansprakelijk is voor zichtbare en onzichtbare gebreken. De verkoper is wel aansprakelijk als er sprake is van een gebrek dat dusdanig ernstig is dat het pand niet ‘normaal’ te gebruiken is.

Vaak zijn er in de koopovereenkomst uitsluitingen van aansprakelijkheid met betrekking tot (verborgen) gebreken opgenomen.

Ouderdomsclausule

Bijvoorbeeld de ouderdomsclause. In deze clausule staat vaak dat de koper zich ermee bekend verklaart dat de woning een verouderde woning is. De koper kan ten aanzien van de kwaliteit van de woning van 150 jaar oud, vanwege de ouderdom, minder hoge eisen stellen en niet verwachten dat het bedrijfspand dezelfde eigenschappen bezit als een nieuwbouwpand. Als gevolg hiervan komen verborgen gebreken vaak voor rekening en risico van de koper.

Verkoop je een verouderd bedrijfspand dan kan het dus raadzaam zijn om een ouderdomsclausule op te nemen. Let wel, de clausule ziet niet op onderdelen die niet samenhangen met de ouderdom van het bedrijfspand. Bijvoorbeeld onlangs aangebouwde zaken.

Let op: de klacht- en schadebeperkingsplicht van de koper

Heb je een verborgen gebrek geconstateerd? Wacht dan niet te lang met het ondernemen van actie. Als koper heb je namelijk een klachtplicht. Dit houdt in dat je tijdig moet klagen bij de verkoper zodra je op de hoogte bent van de aanwezigheid van verborgen gebreken.

Voldoe je hier niet aan dan kun je wellicht geen beroep meer doen op de aanwezigheid van verborgen gebreken. Hoe langer je bovendien wacht met klagen, hoe moeilijker het zal zijn om te bewijzen dat het gebrek al bestond ten tijde van de aankoop van het bedrijfspand.

De koper is bovendien verplicht om ervoor te zorgen dat de schade zo beperkt mogelijk blijft. Als de koper de schade kan beperken door het uitvoeren van een noodreparatie dan zal de koper dit moeten doen.

Wat zijn de mogelijkheden?

Wanneer er een verborgen gebrek is geconstateerd die in de risicosfeer valt van de verkoper, dan kan de koper schadevergoeding of een gedeeltelijke terugbetaling van de koopprijs vorderen. Een andere optie is het beëindigen van de overeenkomst door ontbinding of door vernietiging.

Slot

Ik adviseer regelmatig ondernemers bij de aan- en verkoop van hun bedrijfspand. Heb je een na de aankoop van je pand een gebrek geconstateerd? Of ben je na de verkoop door de koper aansprakelijk gesteld naar aanleiding van een gebrek? Laat je dan goed adviseren over wat er wel/niet mogelijk is. Bel of mail mij gerust met vragen.

Ook interessant