Zelfbewoningsplicht: wat is het en mag dit?

Op dit moment onderzoekt het kabinet de mogelijkheden van een zelfbewoningsplicht. Deze woonplicht dwingt huiseigenaren om de aangekochte woning zelf te bewonen. Ook woningcorporaties maken al langere tijd gebruik van een zelfbewoningsplicht. Zij leggen deze plicht contractueel op. Vaak gebeurt dit in de vorm van een anti-speculatiebeding in een leveringsakte. Mag de overheid of een verkoper zo’n zelfbewoningsplicht zomaar opleggen?

Advocaat
dinsdag 11 februari 2020

Overheidsplannen voor zelfbewoningsplicht

De zelfbewoningsplicht is onderdeel van de ‘Integrale visie op de woningmarkt’. Dit is een plan van het Ministerie van Milieu & Woning. In het plan staat hoeveel nieuwe woningen er moeten komen. Ook worden er maatregelen geïntroduceerd die provincies en gemeenten helpen bij problemen in de woningmarkt. De zelfbewoningsplicht is een van deze voorgenomen maatregelen.

Waarom een zelfbewoningsplicht?

Huizenprijzen stijgen omdat vastgoedbeleggers koopwoningen bemachtigen en deze vervolgens tegen hoge huurprijzen aan te bieden. Particulieren trekken bij de onderhandelingen aan het kortste eind omdat hun droomhuis door een belegger is weggekaapt. Particuliere kopers kunnen de stijgende woningprijzen niet opbrengen. Zij zijn daardoor aangewezen op dure huurwoningen. Dit blijkt uit het recente onderzoek door het Kadaster en de UvA. Minister Ollongren hoopt hier met de zelfbewoningsplicht een einde aan te maken.

Mag de overheid deze plicht opleggen?

Het antwoord is: nee. Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een persoon kan hebben. Sociaal-economische doelstellingen zijn geen grondslag om daar zomaar inbreuk op te maken. Het eigendomsrecht wordt alleen beperkt als het algemeen belang er om vraagt. Op dit moment is die noodzaak er niet.

Er zijn ook praktische bezwaren. Als een belegger een woning koopt en vervolgens voor verhuur aanbiedt, is de woning niet aan de woningmarkt ontrokken. De woning is nu immers te huur. Ook aan middenhuurwoningen is een grote behoefte. Verder kopen beleggers soms ook meerdere appartementen of woningblokken. Zelfbewoning is dan onmogelijk.

Mag een verkoper een zelfbewoningsplicht/anti-speculatiebeding opnemen in de leveringsakte?

Het antwoord is: ja. Wanneer een woningcorporatie een huurwoning verkoopt wordt nog wel eens een zelfbewoningsplicht opgenomen in de koopovereenkomst. Daar staat dan in dat de koper drie jaar lang de woning zelf moet bewonen of niet mag doorverkopen. In dit geval is de zelfbewoning contractueel overeengekomen en niet opgelegd door bijvoorbeeld een gemeente. Deze vorm van zelfbewoningsplicht is wel toegestaan.

Conclusie

Een door de overheid opgelegde zelfbewoningsplicht is (momenteel) in strijd met het recht. Er is geen noodzaak of algemeen belang zo dringend dat inbreuk op het eigendomsrecht rechtvaardigt. Een anti-speculatiebeding of opgelegde zelfbewoningsplicht tussen private partijen is wel toegestaan.

Meer vragen over vastgoed? Ik volg de ontwikkelingen in de vastgoedsector op voet en houd u op de hoogte!

Ook interessant