De bouwpraktijk is dynamisch, complex en mensenwerk. Juist daarom ontstaan er regelmatig juridische problemen tussen opdrachtgevers, aannemers en onderaannemers. Vanuit onze praktijk zien wij veel geschillen die achteraf voorkomen hadden kunnen worden. In deze blog delen we zes veelvoorkomende fouten en vooral: hoe je ze kunt voorkomen.
1. Onduidelijke afspraken over meerwerk
Meerwerk is één van de grootste geschilpunten in de bouw. De opdrachtgever wil iets extra’s, de aannemer voert het (vaak direct) uit, en achteraf ontstaat discussie over de prijs. Zonder duidelijke afspraken is het maar de vraag of de aannemer recht heeft op betaling of juist of de opdrachtgever wist dat het extra kosten met zich mee zou brengen.
Voorkomen?
Leg meerwerk altijd vooraf schriftelijk vast. Benoem niet alleen wat er wordt gedaan, maar ook tegen welke prijs en binnen welke termijn. Zonder schriftelijke prijsafspraak geldt alleen een redelijke vergoeding (artikel 7:755 BW), en dat leidt al snel tot discussie.
Wil je meer weten over meerwerk? Lees dan onze eerdere blogs over dit onderwerp.
2. Onvolledige of vage contracten
Zeker bij kleinere verbouwingen of spoedprojecten ontbreekt het nog te vaak aan een goed contract. Partijen vertrouwen op mondelinge afspraken of losse e-mails. Maar als er later iets misgaat, is het niet duidelijk wat precies is afgesproken of voor wiens risico bepaalde problemen komen.
Voorkomen?
Gebruik bij voorkeur een goed modelcontract (zoals de UAV of UAV-GC) en vul dit aan met project-specifieke bepalingen. Benoem heldere afspraken over planning, kwaliteit, aansprakelijkheid, (deel)oplevering, opschorting en betaling. En: zorg dat beide partijen tekenen vóór aanvang van de werkzaamheden.
3. Te late of onduidelijke klachten over gebreken
Regelmatig zien wij dat gebreken aan het werk pas laat worden gemeld of vaag omschreven, zoals “het ziet er niet netjes uit”. Daarmee riskeer je dat je rechten vervallen. Na oplevering moet je gebreken tijdig en voldoende concreet melden, anders kun je je er niet meer op beroepen (artikel 7:761 BW).
Voorkomen?
Meld gebreken altijd zo snel mogelijk, schriftelijk en zo concreet mogelijk. Vermeld daarbij ook wat je van de andere partij verwacht (herstel, schadevergoeding, korting). Wees je bewust van klachttermijnen en leg alle communicatie goed vast.
4. Onduidelijke verantwoordelijkheden bij onderaannemers
Een veelvoorkomend probleem: schade of fouten in het werk door een onderaannemer, maar niemand wil aansprakelijkheid nemen. De hoofdaannemer verwijst naar de onderaannemer, die op zijn beurt weer verwijst naar de leverancier. Ondertussen blijft de opdrachtgever met de schade zitten.
Voorkomen?
Maak duidelijke afspraken over wie waarvoor verantwoordelijk is. In de regel geldt dat de hoofdaannemer aansprakelijk is voor de fouten van zijn hulppersonen. Laat dit expliciet vastleggen in het contract. Voor de opdrachtgever is het belangrijk om één aanspreekpunt te hebben voor het hele werk.
Wil je meer weten over de ketenaansprakelijkheid in de bouw? Lees dan deze blog: Ketenaansprakelijkheid bouw: voorkom problemen met onderaannemer.
5. Slordige of onvolledige oplevering
Veel gebreken worden niet tijdig opgemerkt omdat de oplevering te oppervlakkig gebeurt. Zodra het werk is opgeleverd en geaccepteerd, zijn zichtbare gebreken in principe voor risico van de opdrachtgever. Alleen voor verborgen gebreken bestaat nog een aansprakelijkheid, maar de bewijslast ligt dan bij jou.
Voorkomen?
Laat de oplevering zorgvuldig en schriftelijk plaatsvinden. Stel een opleveringsrapport op waarin alle gebreken en restpunten zijn genoteerd. Laat indien nodig een bouwkundig expert meekijken. En controleer of alle documenten aanwezig zijn, zoals garanties, gebruiksaanwijzingen en keuringsrapporten.
Benieuwd of jij als aannemer de oplevering kan opschorten omdat de opdrachtgever (nog) niet heeft betaald? Lees dan deze blog: Retentierecht in de bouw: wat is het en wat heb je eraan? – REIN
6. Geen rekening houden met vertraging en overmacht
Vertraging komt in vrijwel elk project voor. Slecht weer, leverproblemen of vergunningstrajecten zorgen snel voor uitloop. Maar zonder goede afspraken leidt dat tot discussie: moet de aannemer de schade vergoeden of heeft hij recht op uitstel?
Voorkomen?
Leg in het contract vast wanneer sprake is van overmacht, wat de gevolgen zijn voor de planning en hoe vertragingen worden gemeld. Bepaal een realistische boete bij overschrijding van de termijn, maar bied ook ruimte voor verlenging bij aantoonbare overmacht. Werk daarnaast met een heldere en haalbare planning inclusief buffer.
Tot slot: beter voorkomen dan genezen
Veel juridische problemen in de bouw zijn te voorkomen met duidelijke afspraken, zorgvuldige communicatie en tijdige actie. Kom je er toch niet uit of wil je jouw contract of situatie laten toetsen? Neem dan gerust contact met ons op. Ons vastgoedteam staat klaar om met je mee te denken.
Contact
Heb je vragen of wil je sparren over jouw bouwproject? Neem contact op met mij of één van onze specialisten.