Een winkel kan te maken hebben met een vermindering van passantenstromen en een dalende omzet. Als die trend aanhoudt en jaren voortduurt, drukt de huurprijs van de winkelruimte steeds sterker op het resultaat van de onderneming. Je hoeft in deze situatie echter niet stil te zitten. De wetgever heeft voor de (ver)huur van winkelruimte namelijk een mogelijkheid gecreëerd tot tussentijdse huurprijsherziening. In deze blog lees je hoe je hier een beroep op kunt doen en hoe de regeling in de praktijk uitpakt.
Spring snel naar:
Wat staat er in de wet?
Artikel 7:303 BW bepaalt dat zowel de verhuurder als de huurder via een gerechtelijke procedure een verzoek kan doen tot aanpassing van de huurprijs aan gemiddelde huurprijzen voor vergelijkbare winkelruimten ter plaatse. Bij het berekenen van de gemiddelde huurprijzen van vergelijkbare winkelruimten kijk je naar de gemiddelde huurprijs over de afgelopen 5 jaar.
Wanneer kun je een vordering tot huurprijsverlaging of verhoging instellen?
Een huurprijsherzieningsprocedure kun je pas starten nadat er advies is ingewonnen bij een deskundige. De huurder en verhuurder kiezen samen een deskundige uit. Deze deskundige oordeelt of de huurprijs omhoog of omlaag moet. Bijvoorbeeld een makelaar. Kun je geen overeenstemming bereiken over een deskundige? Dan kiest de rechter eentje.
Een aanpassing van de huurprijs kan daarnaast pas worden gevorderd na het verstrijken van de eerste huurtermijn. Een nieuwe huurprijs wordt in principe voor vijf jaar vastgesteld. Bij een huurcontract voor onbepaalde tijd kan de huurprijs worden gewijzigd als er minimaal 5 jaar zijn verstreken.
Wat is vergelijkbare winkelruimte?
De rechter past de huurprijs aan als hij vindt dat de huurprijs niet overeenkomst met vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De rechter volgt meestal het advies van de deskundige. Wat vergelijkbare winkelruimte is, is vaak het punt van discussie. In hoeverre panden vergelijkbaar met elkaar zijn hangt af van meerdere factoren. Bijvoorbeeld de ligging, de onderhoudstoestand, de passantenstroom, parkeergelegenheid, en grootte. Vind je dat een bepaald pand ten onrechte in het advies is betrokken? Dan zul je dit goed moeten onderbouwen.
Geldt dit wetsartikel alleen voor winkelruimtes?
Artikel 7:303 BW ziet op bedrijfsruimtes zoals winkelruimtes, hotels en restaurants. Kortom, voor de middenstandsbedrijfsruimtes of detailhandelsbedrijfsruimtes. Het wetsartikel geldt niet voor de (ver)huur van overige bedrijfsruimtes, zoals kantoren, fabrieken en garages. Voor een wijziging van de huurprijs is er geen vergelijkbare wettelijke basis. De inhoud van het contract is bij overige bedrijfsruimtes bepalend. Is er geen jaarlijkse verhoging overeengekomen? Dan is er in beginsel geen huurverhoging mogelijk, tenzij er sprake is van onvoorziene omstandigheden.
Lagere huurprijs winkelruimte bij een gebrek
Als er een gebrek kleeft aan de winkelruimte die verhuurd wordt, kan dit een reden zijn tot huurverlaging. Of je in aanmerking komt voor dit type verlaging, hangt af van diverse criteria. Wil je meer weten over dit onderwerp, of heb je andere vragen over huurrecht? Bel of mail mij gerust. Ik help je graag verder.
Mirjam Talsma
Advocaat