Regelmatig krijgen wij de vraag van huurders en verhuurders of zij een huurovereenkomst van bedrijfsruimte kunnen opzeggen. Bijvoorbeeld omdat de huurder wil verhuizen naar een groter pand. Of omdat de verhuurder zijn pand zelf wil gebruiken.
In deze blog leg ik je uit hoe en wanneer je als huurder of verhuurder de huurovereenkomst van een bedrijfsruimte kunt opzeggen. Van belang is dat de wet onderscheid maakt tussen twee soorten bedrijfsruimten: de ‘winkelruimte’ en ‘overige bedrijfsruimte’. Hiervoor gelden aparte regels in het huurrecht.
Opzeggen huurovereenkomst winkelruimte
Onder ‘winkelruimte’ vallen de voor publiek toegankelijke ruimtes. Het gaat hier om de cafés, winkels en restaurants. Maar bijvoorbeeld ook om de hotels, supermarkten en afhaaldiensten.
De huurovereenkomst van een winkelruimte geldt in principe voor vijf jaar. De huurovereenkomst eindigt alleen niet automatisch na die vijf jaar. Als de huurder en verhuurder de huurovereenkomst niet beëindigen dan wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd met nog eens vijf jaar.
Wil de huurder na vijf niet meer huren?
Dan moet de huurder minimaal een jaar vóór het einde van de vijfjaarstermijn de huurovereenkomst opzeggen. Dit moet via een aangetekende brief of via een deurwaardersexploot. De huurder hoeft daar geen reden bij te vermelden.
Wil de verhuurder na vijf niet meer huren?
Ook de verhuurder kan een jaar voor het einde van de vijfjaarstermijn opzeggen met een aangetekende brief of een deurwaardersexploot. Voor de verhuurder geldt wel een extra eis. De verhuurder moet namelijk een geldige reden hebben voor de opzegging. De verhuurder moet deze reden ook vermelden in de brief. Huurders van winkelruimte zijn hierdoor extra beschermd.
Onder een geldige reden wordt verstaan:
- De verhuurder heeft de ruimte dringend nodig voor eigen gebruik;
- De huurder voert een slechte bedrijfsvoering.
Stemt de huurder niet in met de opzegging dan kan de verhuurder naar de rechter stappen. In een procedure zal de rechter onder andere beoordelen of de reden van de opzegging terecht is.
Zegt de huurder tegen het einde van de eerste vijf jaar niet op en heeft de verhuurder geen geldige reden? Dan wordt de huurovereenkomst zoals gezegd automatisch met nog eens vijf jaar verlengd.
Opzegging huurovereenkomst na tien jaar
Tegen het einde van de tweede vijfjaarstermijn kunnen de huurder en verhuurder de huurovereenkomst weer opzeggen. De regels van opzegging zijn dan iets soepeler. De rechter maakt dan namelijk een afweging tussen de redelijke belangen van partijen.
De huurder wordt door de rechter in ieder geval verplicht te vertrekken als de huurder een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst weigert. Het moet daarbij niet gaan om de huurprijs. De huurder wordt ook verplicht te vertrekken als de verhuurder op het gehuurde een bestemming wil verwezenlijken volgens het bestemmingsplan.
Na tien jaar geldt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen dan opzeggen met een opzegtermijn van minimaal één jaar. Ook na tien jaar moet er via een aangetekende brief of deurwaardersexploot worden opgezegd.
Opzeggen huurovereenkomst overige bedrijfsruimte
Bij overige bedrijfsruimte gaat het om ruimtes die niet voor het publiek toegankelijk zijn. Hieronder vallen bijvoorbeeld kantoren.
De huurder van overige bedrijfsruimte heeft geen huurbescherming. De huurovereenkomst eindigt na de overeengekomen huurperiode. Meestal is er wel een opzegtermijn bepaald. Op welke manier er moet worden opgezegd staat meestal ook in de huurovereenkomst.
Als de verhuurder de huur wil opzeggen dan moet hij ook de ontruiming aanzeggen. Als de huurovereenkomst geldig is opgezegd kan de huurder vervolgens nog een beroep doen op een tijdelijke ontruimingsbescherming. De huurder mag dan nog twee maanden in het pand zitten. Via de kantonrechter kan de huurder deze termijn verlengen met maximaal één jaar. Er kan drie keer een verlenging worden aangevraagd. De huurder moet in deze periode een redelijke gebruikersvergoeding betalen, wat meestal gewoon de maandelijkse huurprijs is.
Leestip
Wil je ook iets weten over tussentijdse huurprijsverlaging? Lees dan het artikel: Huurprijs winkelruimte verlagen?
Meer weten?
Uiteraard kan een huurovereenkomst eerder eindigen als huurder en verhuurder hier afspraken over maken. Wil je meer weten over dit onderwerp? Neem dan gerust contact met mij op.
Mirjam Talsma
Advocaat