Huurrecht: ben jij helemaal bij?

Hot topic van tegenwoordig is het thema ‘woningnood’. Sla de krant open en je komt ongetwijfeld artikelen tegen over dit onderwerp. Om de woningmarkt in beweging te krijgen zijn er afgelopen jaren diverse wetswijzigingen in het huurrecht doorgevoerd. Ook dit jaar is er een aanzienlijke verandering in het huurrecht met de inwerkingtreding van de Wet Vaste Huurcontracten en de Wet Betaalbare Huur. Wat houden al deze nieuwe regelingen ook alweer in? Je leest het in deze blog.

1 juli 2024: Wet Vaste Huurcontracten

De Wet Vaste Huurcontracten is door de Eerste Kamer aangenomen en trad per 1 juli 2024 in werking.

Met de inwerkingtreding van deze wet worden huurovereenkomsten voor woonruimte voor onbepaalde tijd weer de norm. De in 2015 ingevoerde Wet doorstroming Huurmarkt, die tijdelijke huurovereenkomsten mogelijk maakte, is hiermee grotendeels teruggedraaid. Na invoering van deze wet is het dus niet meer mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten voor één of twee jaar die van rechtswege eindigen na het verstrijken van de afgesproken periode.

De wet ziet op zowel verhuur van zelfstandige woonruimte als kamerverhuur. Alleen in de bij deze wet vastgestelde uitzonderingsgevallen is het toegestaan om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten. De uitzonderingen:

• Studenten;
• Huurders die in verband met dringende werkzaamheden of renovatie van hun woning tijdelijk elders wonen;
• Urgent woningzoekenden;
• Huurders met wie de verhuurder een tweedekanscontract aangaat: huurder waarvan een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld omdat deze ernstige overlast veroorzaakte;
• Wezen en nabestaanden;
• Gescheiden ouders;
• Huurders die werken op de Waddeneilanden;
• Vergunninghouders (statushouders) die direct uit een COA-opvanglocatie komen en in afwachting zijn van definitieve huisvesting.

De Wet Vaste Huurcontracten breidt daarnaast de wettelijke opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ uit. Deze uitbreiding houdt in dat een verhuurder ook kan opzeggen als hij een huurwoning in gebruik wil geven aan een bloed- of aanverwant in de eerste graad (ouders/kinderen/echtgenoot). Voorwaarde is wel dat deze mogelijkheid bij aanvang van de huur in de huurovereenkomst is opgenomen.

Verder is er een nieuwe opzeggingsgrond toegevoegd aan de al bestaande wettelijke opzeggingsgronden: proef-samenwonen. Deze opzeggingsgrond houdt in dat twee personen die willen gaan samenwonen, terwijl zij beide een koophuis hebben, de vrijkomende woning tijdelijk mogen verhuren. Dit mag voor maximaal twee jaar. In de huurovereenkomst moet zijn afgesproken dat het contract na het einde van de afgesproken periode kan eindigen als de verhuurder wil verkopen.

1 juli 2024: Wet Betaalbare Huur

De Wet Betaalbare Huur heeft als doel om het middensegment te reguleren. De Wet betaalbare huur is op 1 juli 2024 ingegaan, ondanks de vele kritieken die op dit wetsvoorstel zijn geuit. Veel verhuurders voelen zich door deze wet namelijk gedwongen om hun vastgoed te verkopen. Anderen menen dat deze wet niet zal leiden tot een betere huurmarkt omdat er minder particuliere huurwoningen beschikbaar zullen komen.

Op dit moment is het zo dat bij sociale huurwoningen (kale huurprijs onder € 879,66, prijspeil 2024) het woningwaarderingsstelsel wordt toegepast. Het woningwaarderingsstelsel wordt ook wel het puntensysteem genoemd. In dit puntensysteem worden onder andere de oppervlakte, het energielabel en de WOZ-waarde meegenomen. Hoe meer punten (waarbij een maximum geldt van 148 punten), hoe hoger de huur.

Verhuurde woonruimte met een huurprijs boven het prijspeil valt onder de vrije sector. Het puntensysteem is dan niet van toepassing. Het doel van deze wet is dat huurprijzen van zelfstandige woonruimtes in de vrije sector en in het middensegment nu ook een maximum krijgen. In het nieuwe systeem wordt het puntensysteem vergroot naar 187 punten. De maximale huur is dan € 1123,- .

Vraag je als verhuurder teveel huur? Dan hangt je een boete boven het hoofd van € 22.500 tot € 90.000.

De Wet Betaalbare huur geldt voor nieuwe huurcontracten die op of na 1 juli 2024 worden gesloten. De verhuurder moet in deze situatie de huurder ook een puntentelling verstrekken waaruit blijkt hoeveel punten de woning heeft en welke huurprijs daarbij hoort. Voor bestaande huurcontracten die doorlopen tot na invoering van de nieuwe wet geldt overgangsrecht.

1 mei 2024: Verlenging Wet maximering huurprijsverhoging

Vanaf 1 mei 2024 is de Wet maximering huurprijsverhoging geliberaliseerde huurovereenkomsten verlengd met vijf jaar. Met deze wet is de maximale huurstijging in de vrije sector beperkt. Verhuurders mogen de huur jaarlijks verhogen met maximaal inflatie + 1% of CAO-loonontwikkeling + 1%. Het laagste percentage geldt en wordt jaarlijks bekendgemaakt.

Met de verlenging van deze wet is ook een nieuwe regeling opgenomen ten aanzien van de verjaringstermijn voor het vorderen van indexatie met terugwerkende kracht. Veel verhuurders vergeten jaarlijks de huurprijs te indexeren. Deze vergeten huurprijsverhoging mocht voorheen tot vijf jaar terug worden gevorderd. Deze termijn van vijf jaar is nu bij huur van woonruimte teruggebracht naar één jaar als de verhuurder de huurder niet heeft geïnformeerd over de huurprijsverhoging. Heeft de verhuurder dat wel gedaan, dan is de verjaringstermijn twee jaar.

Er geldt een overgangstermijn van één jaar voor de invoering van de nieuwe verjaringstermijn. Tot en met 30 juni 2025 kun je de verjaring van de in het verleden niet geïncasseerde huurverhogingen over een periode van vijf jaar stuiten. Door de stuiting wordt de verjaring met één jaar verlengd.

1 juli 2023: Wet Goed Verhuurderschap

Sinds 1 juli 2023 is de Wet Goed Verhuurderschap van kracht. Huurders van woonruimte zijn met deze wet extra beschermd. Voldoet een verhuurder niet aan deze wet dan kan dit tot gevolg hebben dat gemeentes bestuursrechtelijk ingrijpen. Een korte samenvatting van de regels:

• De borg is maximaal twee maanden kale huur;
• Eventuele bemiddelingskosten zijn voor rekening van de verhuurder;
• Schriftelijke vastlegging van de huurovereenkomst;
• In de huurovereenkomst moet de verhuurder de huurder verplicht schriftelijk informeren over o.a. meldpunt gemeente, huurprijsbescherming, gebrekenregeling, et cetera;
• Alleen daadwerkelijk gemaakte servicekosten mogen worden doorberekend aan de huurder. De verhuurder verstrekt hiervan elk jaar een overzicht;
• Sommige gemeentes kunnen een verhuurvergunning voor bepaalde gebieden instellen;
• De verhuurder moet een werkwijze hebben om intimidatie en discriminatie tegen te gaan. Vanaf 1 januari 2024 moeten verhuurders dit beleid openbaar maken;
• Bij verhuur aan arbeidsmigranten geldt dat de rechten en plichten op schrift worden gesteld in een taal die zij begrijpen. De huur- en arbeidsovereenkomst moeten apart van elkaar zijn vastgelegd.

Let op! Indien een huurovereenkomst is gesloten vóór 1 juli 2023 dan moest de bovenstaande informatie uiterlijk 1 juli 2024 aangeleverd te zijn!

Per 1 januari 2024 heeft iedere gemeente een meldpunt voor klachten over ongewenst verhuurgedrag. Naar aanleiding van een klacht kan een gemeente handhaven of de melder hulp bieden bij het vinden van een instantie die de huurder verder helpt. Bij handhaving moet je denken aan het opleggen van een boete of het in beheer nemen van de woning.

Ben jij helemaal bij?

Als verhuurder moet je je contracten in orde hebben om vervelende situaties zoals boetes en geschillen met huurders te voorkomen. Daarnaast moet je eventueel niet geïnde huurprijsverhogingen over voorafgaande jaren alsnog opeisen ter voorkoming van verval daarvan.

Kun jij als verhuurder wel wat hulp hierbij gebruiken? Of wil jij als huurder weten wat je moet doen als jouw verhuurder zich niet aan de regels houdt? Neem dan contact op met Mirjam. Zij kan jouw huurovereenkomst scannen en aanpassen, zodat je weer helemaal bij bent.