Bij REIN hebben wij regelmatig te maken met zaken die gaan over eigendomsvragen van grond en bijbehorende rechten en verplichtingen. Zoals erfdienstbaarheden of rechten van overpad. Een andere juridische constructie op gronden betreft pacht. Een reguliere pacht, vaak agrarisch, is in die zin niet heel spannend. De rechten en plichten zijn vastgelegd in de pachtwet.
Maar wat nu als een deel van de grond eigendom is, een deel wordt gepacht en de verpachter de grond wil verkopen? Aan een derde wel te verstaan, niet aan jou als eigenaar van bijvoorbeeld de woning of een deel van het perceel. Deze derde waaraan wordt verkocht is dan een bestuursorgaan waardoor de kans groot is dat ook de canon wordt aangepast.
Het Didam-arrest van de Hoge Raad heeft de spelregels voor de verkoop van onroerend goed door overheden en aanverwante entiteiten ingrijpend veranderd. Ik schreef eerder een blog over grondoverdracht door gemeenten. Maar wat als een stichting – feitelijk bestuurd door een bestuursorgaan – tientallen percelen wil verkopen waarop bijzondere pachtconstructies rusten? Wat betekent dit voor de positie van de pachters en kopers, zeker als niet iedereen een recht van eerste koop heeft en de woningen op de percelen eigendom zijn van de bewoners, die bovendien ook hypotheekkosten dragen?
De casus: verkoop door een stichting met bijzondere pachtconstructies
Stel: een stichting, feitelijk bestuurd door een bestuursorgaan, bezit tientallen percelen grond. Op deze percelen staan woningen die eigendom zijn van particulieren. De bewoners hebben een bijzondere pachtovereenkomst met de stichting; sommige pachters hebben een recht van eerste koop, anderen niet. Weer andere pachters hebben nog een pachtovereenkomst voor twintig jaar, van anderen loopt deze binnen 5 jaar of zelfs een jaar af. De stichting overweegt nu om alle percelen in één keer te verkopen aan een derde partij. Na overdracht dreigen de pachters met aflopende contracten geconfronteerd te worden met wijzigingen in de overeenkomst waaronder een fors hogere canon, bovenop hun bestaande hypotheeklasten. Daarmee verdwijnt de zekerheid van een ‘veilige verpachter’ en ontstaat er onzekerheid over de toekomst.
Is het Didam-arrest van toepassing en moet er verkocht worden aan de pachters?
Het Didam-arrest verplicht overheden om bij de verkoop van schaarse onroerende zaken het gelijkheidsbeginsel te respecteren. Dit betekent dat potentiële gegadigden gelijke kansen moeten krijgen, tenzij objectief te rechtvaardigen is dat slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
Hoewel de stichting formeel een privaatrechtelijk orgaan is, kan het Didam-arrest tóch van toepassing zijn als het bestuur feitelijk wordt gevoerd door een bestuursorgaan en de verkoop plaatsvindt in het kader van publiek beleid. Recente jurisprudentie laat zien dat rechters vooral kijken naar de feitelijke zeggenschap en het doel van de rechtspersoon, niet alleen naar de juridische vorm.
Bij verkoop van versnipperd bezit met bijzondere pachtconstructies moet per geval worden beoordeeld of een uitzondering op het gelijkheidsbeginsel gerechtvaardigd is, bijvoorbeeld vanwege een contractueel voorkeursrecht. Ontbreekt zo’n recht, dan is een openbare selectieprocedure vaak vereist. Deze selectieprocedure wordt echter nogal snel overgeslagen of ‘vergeten’. Te gemakkelijk neemt dan de verpachter aan dat slechts de kopende partij als enige serieuze gegadigde moet worden aangemerkt.
Risico’s voor pachters en kopers
Bij verkoop aan derden, zeker aan bestuursorganen, lopen pachters en kopers flinke risico’s. Een kleine opsomming:
- Verlies van zekerheid: Na verkoop aan een derde partij kan de nieuwe eigenaar de pachtvoorwaarden wijzigen, met name de canon verhogen, waardoor de totale woonlasten fors stijgen. Hierdoor is de verpachter geen ‘veilige verpachter’. Een essentieel onderdeel bij de beoordeling van de koop.
- Geen universeel recht van eerste koop: Niet alle pachters zijn beschermd; alleen zij met een contractueel voorkeursrecht kunnen mogelijk aanspraak maken op koop.
- Hypothecaire risico’s: Bewoners met een hypotheek lopen het risico op dubbele lasten of zelfs onbetaalbaarheid van hun woning.
- Procedures en vernietiging: Onzorgvuldige toepassing van het Didam-arrest kan leiden tot juridische procedures en vernietiging van de verkoop.
Kan je als pachter stappen nemen?
Kort en krachtig: Ja. Word je als pachter geconfronteerd met verkoop? Dan zijn er zeker stappen mogelijk. Aangezien de jurisprudentie laat zien dat er nog veel onduidelijkheid is bij particuliere pachters en (verkoop van) versnipperd grond, is het altijd raadzaam om stappen tegen de verkoper en/of het bestuursorgaan te nemen.
Als pachter moet je daarvoor eerst de zeggenschap van de verkopende partij analyseren. Wordt deze feitelijk bestuurd door een bestuursorgaan? Dan is mogelijk het Didam-arrest van toepassing. Kijk ook naar jouw positie: heb je recht van eerste koop en hoe lang loopt de pacht nog? Uiteraard kunnen wij je hierin bijstaan en een analyse maken of er stappen nodig zijn.
Ben je zelf verpachter en van plan tot verkoop over te gaan? Ook dan kunnen wij voor jou de situatie analyseren: zijn de rechten van de pachters duidelijk in kaart? Is er sprake van recht van eerste koop en zijn er percelen waarbij afgeweken kan of moet worden van het gelijkheidsbeginsel? Niet onbelangrijk is daarbij de vraag hoe je als verpachter naar buiten treedt? De feitelijke besturing van een eventueel orgaan en de schijn die wordt opgewekt, is van belang. Tot slot: communiceer open en transparant naar de pachters toe.
Conclusie
De verkoop van versnipperd grondbezit door een stichting met bijzondere pachtconstructies, feitelijk bestuurd door een bestuursorgaan, brengt aanzienlijke risico’s met zich mee voor zowel pachters als kopers en de verpachters zelf. Het Didam-arrest kan ook in deze constructies van toepassing zijn. Transparantie, tijdige inventarisatie van rechten en juridische toetsing zijn essentieel om problemen en procedures te voorkomen.
REIN kan jou bijstaan om de situatie te beoordelen en zo nodig bijstaan in een procedure. Heb je vragen? Neem dan contact op met Ramona.