Tegenwoordig is verduurzaming van een appartementencomplex geen luxe meer, maar een noodzaak. Denk aan betere isolatie om warmte buiten te houden in de zomer en binnen in de winter, of aan zonnepanelen en het vervangen van enkel glas. De maatregelen zijn bekend en de noodzaak wordt steeds groter. Toch stranden veel verduurzamingstrajecten binnen VvE’s. Niet omdat er onvoldoende draagvlak is, maar omdat één eigenaar dwarsligt.
Zowel grote als kleine VvE’s kunnen daardoor worden vastgezet. Een ruime meerderheid van de eigenaren is vóór, de plannen zijn uitgewerkt en de offertes liggen klaar. Toch kan één tegenstemmende eigenaar een procedure starten waardoor het hele traject stil komt te liggen. Dat klinkt misschien uitzonderlijk, maar in de praktijk gebeurt het regelmatig.
Kan één eigenaar verduurzaming van een VvE tegenhouden?
Een grote VvE was al jarenlang bezig met de voorbereiding van een omvangrijke renovatie en verduurzaming. Het doel was om het gebouw van energielabel E naar energielabel C te brengen. Sommige appartementen zouden na de werkzaamheden zelfs energielabel A of B behalen.
Omdat de eigenaren de kosten niet zelf konden dragen, besloot de VvE een verduurzamingslening aan te gaan. Na jaren van voorbereiding, professionele begeleiding, meerdere offertes en talloze vergaderingen leek de uitvoering dichtbij. Tijdens een bijzondere algemene ledenvergadering stemde ruim 90% van de eigenaren vóór de plannen en de financiering.
Toch probeerde één eigenaar de plannen tegen te houden.
Volgens hem was de begeleiding onvoldoende professioneel geweest, was de berekening van de eigen bijdrage in strijd met het splitsingsreglement en waren de besluiten niet zorgvuldig tot stand gekomen. Daarom zouden de besluiten volgens hem nietig of vernietigbaar zijn.
Een opvallend detail was dat deze eigenaar zelf niet in het complex woonde. Hij verhuurde zijn appartementen en ondervond zelf geen gevolgen van de huidige situatie.
Wat als een verduurzamingstraject niet kan wachten?
Voor de lening had de VvE een tijdelijk renteaanbod ontvangen. Als er vóór de vervaldatum geen uitspraak zou liggen, zou de financiering vervallen. Omdat dezelfde eigenaar eerder al procedures had gevoerd, was bovendien duidelijk dat er geen nieuw aanbod zou volgen.
De gevolgen waren groot. Zonder lening kon de verduurzaming niet doorgaan.
Normaal gesproken duurt een verzoekschriftprocedure binnen een VvE gemiddeld vier tot acht maanden. Een eventueel hoger beroep komt daar nog bovenop. In die periode kunnen offertes verlopen, bouwkosten stijgen en financieringen wegvallen.
Op het eerste gezicht lijkt een VvE in zo’n situatie weinig mogelijkheden te hebben. Toch hoeft dat niet zo te zijn.
In een zaak die ik onlangs begeleidde, lukte het om binnen vier weken zowel een mondelinge behandeling als een uitspraak te verkrijgen. Dat gebeurde door een gemotiveerd verzoek om spoedbehandeling in te dienen. Daarbij werd uitgelegd dat de gebruikelijke doorlooptijd onaanvaardbare schade zou veroorzaken voor het verduurzamingstraject.
Tegelijkertijd werd een kort geding gestart. Daarmee werd voorkomen dat kostbare tijd verloren zou gaan als het spoedverzoek onverhoopt zou worden afgewezen. Uiteindelijk besloot de rechtbank beide procedures gelijktijdig te behandelen.
Oude splitsingsakte als obstakel voor verduurzaming
Daarmee was de discussie nog niet voorbij.
Bij veel oudere VvE’s geldt nog het modelreglement uit 1973 of zijn delen daarvan opgenomen in de splitsingsakte. Daarin staat een bepaling die op het eerste gezicht een groot probleem vormt: het verbod om overeenkomsten aan te gaan met een looptijd van langer dan één jaar. Volgens de tekst van dat reglement kan daarvan zelfs niet met algemene stemmen worden afgeweken.
Ook in deze zaak stond een dergelijke bepaling in de splitsingsakte. Tijdens de mondelinge behandeling deed de eigenaar hier alsnog een beroep op.
Voor veel VvE’s lijkt daarmee het einde van een verduurzamingsplan in zicht. Zeker wanneer een lening noodzakelijk is om de werkzaamheden te financieren.
Wat betekent deze uitspraak voor andere VvE’s?
De rechter zag het belang van de verduurzaming en de aanwezige spoed. Diverse formele bezwaren van de eigenaar werden verworpen.
Daarnaast bleek opnieuw dat rechters terughoudend zijn met het vernietigen van VvE-besluiten over verduurzaming, mits de besluitvorming zorgvuldig verloopt en de noodzaak van de maatregelen goed is onderbouwd.
De bepaling uit het modelreglement van 1973 bleef echter een belangrijk discussiepunt. Gelukkig bood de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars, die op 1 januari 2018 in werking trad, een oplossing. Deze wet is juist ingevoerd om VvE’s beter in staat te stellen noodzakelijke investeringen te doen, waaronder verduurzamingsmaatregelen die niet uit eigen middelen kunnen worden betaald.
Hoe die oplossing er precies uitziet en hoe deze in jouw situatie kan worden toegepast, hangt af van de omstandigheden van het geval.
Hulp nodig bij verduurzaming binnen jouw VvE?
Loop je binnen jouw VvE tegen weerstand aan bij een verduurzamingstraject? Of dreigt een procedure noodzakelijke werkzaamheden te blokkeren?
REIN helpt regelmatig VvE’s en appartementseigenaren bij dit soort vraagstukken. We beoordelen graag jouw situatie en denken mee over de mogelijkheden.
Meer weten over verduurzaming binnen een VvE? Neem gerust contact op met Ramona.
Ramona Rijkeboer-Kollee
Advocaat