Op dit moment onderzoekt het kabinet de mogelijkheden van een zelfbewoningsplicht. Deze woonplicht dwingt huiseigenaren om de aangekochte woning zelf te bewonen. Woningbouwcorporaties maken al langere tijd gebruik van een zelfbewoningsplicht bij de verkoop van huurwoningen. Zij leggen deze plicht contractueel op. Vaak gebeurt dit gecombineerd met een anti-speculatiebeding in een leveringsakte. Mag de overheid of een verkoper zo’n zelfbewoningsplicht zomaar opleggen?
Overheidsplannen voor zelfbewoningsplicht
De zelfbewoningsplicht is onderdeel van de ‘Integrale visie op de woningmarkt’ en inmiddels een hot topic. In het plan van het Ministerie van Milieu & Woning worden maatregelen geïntroduceerd die provincies en gemeenten moeten helpen bij problemen in de woningmarkt. De zelfbewoningsplicht is een van deze voorgenomen maatregelen.
Waarom een zelfbewoningsplicht?
De huizenprijzen stijgen in Nederland al jaren. Volgens het ministerie komt dit (indirect) doordat vastgoedbeleggers koopwoningen bemachtigen en deze vervolgens te huur aanbieden. Particuliere kopers trekken bij onderhandelingen soms aan het kortste eind omdat zij de stijgende woningprijzen niet kunnen opbrengen. Zij zijn daardoor aangewezen op (dure) huurwoningen. Dit blijkt uit een onderzoek door het Kadaster en de UvA. Minister Ollongren hoopt hier met de zelfbewoningsplicht een einde aan te maken.
Mag de overheid deze plicht opleggen?
Het antwoord is: nee. Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht dat een persoon kan hebben. Sociaaleconomische doelstellingen zijn geen grondslag om daar zomaar inbreuk op te maken. Het eigendomsrecht wordt alleen beperkt als het algemeen belang daar om vraagt. Op dit moment is die noodzaak er niet.
Er zijn ook praktische bezwaren. Als een belegger een woning koopt en vervolgens voor verhuur aanbiedt, is de woning niet aan de woningmarkt ontrokken. De woning is nu immers te huur. Ook aan middenhuurwoningen is een grote behoefte. Verder kopen beleggers soms ook meerdere appartementen of woningblokken. Zelfbewoning is dan onmogelijk.
Mag een verkoper een zelfbewoningsplicht/anti-speculatiebeding opleggen?
Het antwoord is: ja. Wanneer een woningcorporatie een huurwoning verkoopt wordt regelmatig een zelfbewoningsplicht opgenomen in de koopovereenkomst en leveringsakte. Ook gemeentes doen dit bij gronduitgifte voor nieuwbouwprojecten. In de akte staat dan dat de koper drie jaar lang de woning zelf moet bewonen of niet mag verkopen. Dan is de zelfbewoning contractueel overeengekomen (horizontaal) en niet van hoger hand opgelegd (verticaal). In deze horizontale vorm is de zelfbewoningsplicht toegestaan. Vaak zijn er in de akte ontheffingsgronden opgenomen. Ook blijken verkopende partijen de zelfbewoningsplicht niet altijd op de juiste manier in het contract te hebben gezet. Dan mist er bijvoorbeeld een (correcte) boetebepaling bij overtreding. Er bestaat verder veel rechtspraak waarin wordt bepaald in welke gevallen de zelfbewoningsplicht te belastend is voor de koper en dus buiten werking moet worden gesteld. Het loont dus altijd om een jurist kritisch naar de tekst in de aktes te laten kijken!
Conclusie
Een door de overheid opgelegde zelfbewoningsplicht is (op dit moment) in strijd met het recht. Er is geen noodzaak of algemeen belang zo dringend dat inbreuk op het eigendomsrecht rechtvaardigt. Een anti-speculatiebeding of opgelegde zelfbewoningsplicht tussen private partijen is toegestaan, maar kent wel uitzonderingen en is niet altijd op juridisch correcte wijze vastgelegd. Dat biedt mogelijkheden!
Meer vragen over vastgoed? Ik volg de ontwikkelingen in de vastgoedsector op voet en houd u op de hoogte.
Marco Fennema
Advocaat