Bij de koop van een bovenwoning, flatje of appartement krijg je als koper vaak met andere zaken te maken dan bij een vrijstaande woning. Zo word je bijvoorbeeld van rechtswege lid van de Vereniging van Eigenaars (VvE). Die bestaat soms wel uit honderden leden: in Amsterdam is een VvE met 431 appartementseigenaren. Ook krijg je te maken met de splitsingsakte en het huishoudelijk reglement, waarin allerlei rechten en plichten staan opgenomen. Ook winkel- en kantoorruimtes kunnen onderdeel zijn van een VvE. Als advocaat VvE-recht adviseer ik dagelijks appartementseigenaren, Vereniging van Eigenaars en vastgoedbeheerders. In deze blog leg ik alle juridische ins en outs over het appartementsrecht aan jou uit.
Wat is een appartementsrecht?
Bij een vrijstaande woning koop je het volledige eigendomsrecht. Bij een appartementsrecht koop je het exclusieve gebruiksrecht van het privé-gedeelte. Daarnaast word je gezamenlijk met de overige eigenaren, mede-eigenaar van de gemeenschappelijke gedeelten. Bij gemeenschappelijke gedeelten moet je bijvoorbeeld denken aan de gangen, de trap of lift, het dak, de gevel en soms ook een tuin. De kern van het appartementsrecht is kort gezegd:
- Het exclusieve gebruiksrecht van het privé-gedeelte;
- Het mede-eigendom van de gemeenschappelijke gedeelten;
- Het lidmaatschap van de VvE.
Wat is een splitsingsakte?
Een appartementsrecht ontstaat door de splitsing van het geheel in twee of meer losse appartementsrechten door een notaris. In de splitsingsakte staat beschreven uit hoeveel losse appartementsrechten het geheel bestaat. Hieronder zie je een voorbeeld van een beschrijving in de splitsingsakte van een privé-gedeelte:
“Het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met buitenruimte op de eerste verdieping, alsmede een berging op de begane grond, plaatselijk bekend als [straatnaam en huisnummer, postcode en plaats], kadastraal bekend gemeente Groningen, uitmakende het tweeënzeventigste aandeel in voormelde gemeenschap;”
Het splitsingsreglement
Onderdeel van de splitsingsakte is het (splitsings)reglement. Vaak is er gebruik gemaakt van een modelreglement, dat eens in de zoveel tijd door de Koninklijke Notariële Beroepsvereniging opnieuw wordt vastgesteld. Op deze website kun je alle modelreglementen sinds 1973 inzien. Daarnaast is het heel gebruikelijk dat er aanvullingen of uitzonderingen op het modelreglement worden opgenomen. Let op: wordt er een nieuw modelreglement gepubliceerd, dan blijft het oude reglement van kracht. Het nieuwe model vervangt dus niet automatisch het oude model.
Het splitsingsreglement wordt wel eens de grondwet van een gebouw genoemd. De splitsingsakte wordt ingeschreven in de openbare registers zodat de inhoud voor iedereen – bijvoorbeeld geïnteresseerde kopers – toegankelijk is. In de splitsingsakte staat onder andere:
- Welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen;
- Een regeling over het gebruik, het beheer en het onderhoud van het privé-gedeelte;
- Een regeling over het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten;
- Een regeling over de jaarlijks op te stellen exploitatiebegroting en de hoogte van de te storten individuele periodieke bijdragen voor de kas van de vereniging;
Heb je vragen over de rechten en plichten in jouw splitsingsakte- of reglement? Bijvoorbeeld over de jaarlijkse (onderhouds)bijdrage? Bel of mail dan gerust.
Mirjam Talsma
Advocaat