Het VvE splitsingsreglement: wat is dat?

In mijn vorige blog heb ik de basics van het appartementsrecht en de splitsingsakte besproken. Bij de koop van een appartement(srecht) krijg je het exclusieve gebruiksrecht van jouw privé-gedeelte. Daarnaast word je gezamenlijk met de overige eigenaren, mede-eigenaar van de gemeenschappelijke gedeelten. Onderdeel van de splitsingsakte is het splitsingsreglement, dat ook wel eens de grondwet van een gebouw wordt genoemd. Daarin staan regels voor de eigenaren over zowel de privé-gedeelten als de gemeenschappelijke gedeelten. In deze blog leg ik je uit welke rechten en plichten er gelden voor jou als appartementseigenaar.

Advocaat
woensdag 2 juni 2021
splitsingsreglement

Het splitsingsreglement van de VvE

Het splitsingsreglement beschrijft allerlei rechten en plichten. Hieronder vind je een opsomming van wat er zoal in het splitsingsreglement staat opgenomen:

  • welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke eigenaren komen;
  • een regeling over de jaarlijks op te stellen exploitatiebegroting en de hoogte van de te storten individuele periodieke bijdragen voor de kas van de VvE;
  • een beschrijving van de risico’s waarvoor het gebouw is verzekerd;
  • een regeling over het gebruik, het beheer en het onderhoud van het privé-gedeelte;
  • een regeling over het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten;

Gemeenschappelijke gedeelten van het appartement

Laten we inzoomen op de regeling over de gemeenschappelijke gedeelten. In artikel 23 lid 1 van het Modelreglement 2017 staat bijvoorbeeld:

Iedere Eigenaar en Gebruiker is verplicht zich te onthouden van luidruchtigheid, het onnodig verblijf in de Gemeenschappelijke Ruimten en het plaatsen van voertuigen of andere voorwerpen op plaatsen die hiervoor niet zijn bestemd.”

Nog een voorbeeld, uit artikel 24 lid 3 van het Modelreglement 2017:

Het zichtbaar aanbrengen in of aan het Gebouw dan wel op de Grond van naamborden, reclameaanduidingen, uithangborden, zonweringen, wind- en terrasschermen, rolluiken, zonnepanelen, boilers, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers, (schotel-)antennes, antennes van zendamateurs, alarminstallaties, luchtbehandelings- en koelinstallaties, en in het algemeen van uitstekende voorwerpen, alsmede het in het zicht hangen van wasgoed, mag slechts geschieden met toestemming van de Vergadering of volgens regels te bepalen in het Huishoudelijk Reglement.”

De meeste regels over de gemeenschappelijke gedeelten zien toe op het fatsoenlijk met elkaar en de gedeelde ruimten omgaan. Verder moeten de regels voorkomen dat de bewoners deze ruimten gebruiken op manieren waar deze niet voor bedoeld zijn. De gang of het trappenhuis moet dus geen veredelde opslagruimte worden en moet schoon, netjes en toegankelijk blijven voor iedereen.

Overlast in gemeenschappelijke ruimte

In 2014 oordeelde de rechter over de vraag of het plaatsen van een biljarttafel in de gemeenschappelijke ruimte in strijd was met het splitsingsreglement. Het bestuur van de VvE had dit toegestaan, maar een van de appartementseigenaren klaagde (met succes!):

Het atrium is niet bestemd voor het plaatsen van voorwerpen ter amusement. De VVE is geen gezelligheidsvereniging. De VvE heeft ten doel het behartigen van het gemeenschappelijke belang van eigenaars. Het plaatsen van een biljart in een gemeenschappelijke ruimte draagt op geen enkele wijze bij aan het bereiken van dat doel. Bovendien gaat er precedentwerking uit van de plaatsing van het biljart. Een volgende eigenaar wil een flipperkast, een ander weer een jukebox, etc. Verder is het plaatsen van de biljarttafel in strijd met de brandvoorschriften.”

De rechter gaf de klagende eigenaar gelijk, het besluit van het bestuur werd vernietigd en de biljarttafel is uit de gemeenschappelijk ruimte verwijderd. Uit dit voorbeeld volgt dat een appartementseigenaar die overlast ervaart van zijn medebewoners daartegen kan optreden.

Privé-gedeelten van het appartement

Het is logisch dat er regels gelden voor de leefbaarheid van de gemeenschappelijke gedeelten. De regels in het splitsingsreglement gelden voor iedereen. Ook ten aanzien van de privé-gedeelten gelden en rechter en plichten voor de eigenaren. Hieronder lees je een voorbeeld uit artikel 27 van het Modelreglement 2017:

Het is niet toegestaan in het Privé-gedeelte een beroep of bedrijf uit te oefenen of te doen uitoefenen dat in strijd is met de goede zeden, waaronder mede wordt verstaan het gelegenheid geven tot het beroepsmatig uitoefenen of doen uitoefenen van het gokspel, de prostitutie en het produceren en/of verkopen van verdovende middelen

Deze regel is een uitwerking van de hoofdregel: het privé-gedeelte moet worden gebruikt conform de bestemming, namelijk normale bewoning. In splitsingsreglementen staat steeds vaker een actuele bepaling die commerciële verhuur van het appartement via AirB&B, short stay of bed and breakfast verbiedt. Verder is vaak een zelfbewoningsplicht opgenomen in het reglement, waarover ik eerder deze blog heb geschreven.

Afdwingen van naleving regels splitsingsakte

De regels in de splitsingsakte zijn vrij duidelijk, maar wat kan een appartementseigenaar of het VvE-bestuur doen als een bewoner zich niet aan de regels houdt? Ook daar geeft het splitsingsreglement antwoord op. In artikel 41 van het Modelreglement 2017 staat dat bij overtreding van de regels de VvE een waarschuwing geeft. Ook kan de VvE eenmalige of terugkerende boetes opleggen. Wordt de overtreding herhaald of voortgezet, dan kan de VvE besluiten tot ontzegging van het gebruik door de bewoner van zijn privé-gedeelte en de gemeenschappelijke gedeelte. Kort gezegd: je komt er niet meer in. Aan de ontzegging gaat natuurlijk een besluitvormingsproces vooraf, waarin de betreffende eigenaar ook een stem heeft. Toch is straffeloos overlast veroorzaken en de regels overtreden meestal niet zonder gevolgen.

Heb je vragen over de rechten en plichten in het splitsingsreglement? Misschien wil je een mede-eigenaar aanspreken op het naleven van de regels? Bel of mail mij dan gerust. Als advocaat VvE-recht adviseer ik dagelijks appartementseigenaren, Vereniging van Eigenaars en vastgoedbeheerders.

Ook interessant