Het coronavirus roept bij de verhuur van bedrijfsruimtes, zoals winkels en kantoren, vragen op. Mogen huurders bijvoorbeeld (tijdelijk) andere activiteiten vanuit de bedrijfsruimte verrichten? Moet je als verhuurder meewerken aan een verzoek tot huurkorting of uitstel van betaling? Deze blog geeft antwoord op veel gestelde vragen door verhuurders en huurders van bedrijfsruimtes.
Spring snel naar:
- Moet een verhuurder meewerken aan een verzoek tot huurkorting/huurvermindering?
- Kan een verhuurder aan een huurder een boete opleggen op grond van de exploitatieplicht?
- Mag een huurder vanwege het coronavirus andere activiteiten verrichten in de bedrijfsruimte?
- Heeft een huurder in deze tijd recht op uitstel van betaling of kwijtschelding?
Moet een verhuurder meewerken aan een verzoek tot huurkorting/huurvermindering?
Vanwege het coronavirus en de maatregelen hiertegen, daalt bij veel bedrijven de omzet. De vraag die opkomt is of bedrijven in deze periode een beroep kunnen doen op huurvermindering (artikel 7:207 BW).
Huurders komen alleen in aanmerking voor huurvermindering als er sprake is van een gebrek aan de gehuurde ruimte. De vraag is dus of de overheidsmaatregelen tegen corona vallen onder ‘een gebrek’.
De eerste twee rechterlijke uitspraken over deze vraag zijn er inmiddels. In beide uitspraken oordeelde de rechter dat de overheidsmaatregelen (zoals verplichte sluiting wegens corona) een gebrek opleveren. De rechter oordeelde dat het begrip ‘gebrek’ niet alleen ziet op fysieke eigenschappen, maar op iedere omstandigheid die het huurgenot beperkt.
Betekent dit dat een huurder die te maken heeft met overheidsmaatregelen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering? Dat ligt eraan. De rechter beoordeelt het namelijk aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval. De vraag of partijen iets hebben afgesproken over huurvermindering, speelt hierbij mogelijk een rol.
Let op: de bovengenoemde uitspraken werden allebei gedaan in een spoedprocedure (kort geding). Dat betekent dat het gaat om een voorlopig oordeel. Het is dus mogelijk dat de rechter in een bodemprocedure anders over deze kwestie zal oordelen.
Kan een verhuurder aan een huurder een boete opleggen op grond van de exploitatieplicht?
De meeste huurovereenkomsten bevatten een exploitatieplicht. Deze plicht houdt (kort gezegd) in dat de huurder de ruimte daadwerkelijk moet gebruiken. Dit gebruik moet bovendien overeenkomen met de bestemming zoals deze is afgesproken in het huurcontract. Schending van de plicht kan een boete opleveren.
Nu diverse bedrijven vanwege het coronavirus verplicht gesloten zijn, kunnen veel huurders hun gehuurde bedrijfsruimtes niet gebruiken. Hiermee handelen zij dus strikt gezien in strijd met de exploitatieplicht. Omdat er echter sprake is van een bijzondere situatie (en dus mogelijk overmacht), is een boete opleggen (waarschijnlijk) niet mogelijk.
Mag een huurder vanwege het coronavirus andere activiteiten verrichten in de bedrijfsruimte?
In deze tijden proberen ondernemers op andere manieren hun bedrijf draaiende te houden. Zo bieden veel restaurants en cafés bezorg- en afhaaldiensten aan. Of dit is toegestaan, hangt af van de overeengekomen bestemming van de ruimte. Het is dus belangrijk om te bekijken hoe ruim deze bestemming is omschreven in het huurcontract. Als een activiteit die de huurder wil ondernemen niet binnen de bestemming valt, heeft hij toestemming nodig van de verhuurder.
Heeft een huurder in deze tijd recht op uitstel van betaling of kwijtschelding?
Als verhuurder ben je niet verplicht tot het geven van uitstel van betaling of tot het kwijtschelden van (een deel van) de huur. Het is in deze periode begrijpelijk dat je als verhuurder niet onbeperkt kan instemmen met wensen en verzoeken van huurders. Toch is het maken van bepaalde afspraken wel wenselijk. Zo voorkom je namelijk dat huurders in ergere financiële problemen terechtkomen en als bijgevolg in de toekomst niet meer kunnen betalen.
Er zijn verschillende afspraken die je kunt maken. Hieronder bespreek ik twee opties:
- Het verlenen van uitstel van betaling
Dit is een goede optie wanneer je verwacht dat de huurder binnenkort weer voldoende middelen heeft om de huur te betalen.
Spreek bij uitstel van betaling goed af tot welk moment de huurder de tijd krijgt om te betalen. Bij het vaststellen van een moment, kun je kijken of er een moment is waarop de huurder (financiële) steun van de overheid ontvangt.
- Het kwijtschelden van (een deel van) de huur
Kwijtschelding bevrijdt de huurder van de plicht om (een deel van) de huur te betalen. Als verhuurder loop je hierdoor dus inkomsten mis.
Spreek bij kwijtschelding duidelijk af hoe veel huur er wordt kwijtgescholden en voor welke periode.
Een combinatie van kwijtschelding en uitstel van betaling is ook mogelijk. Denk aan een regeling waarbij 30% van de huur voor een bepaalde maand wordt kwijtgescholden en de overige 70% op een later moment betaald mag worden.
Welke afspraken je ook maakt, zorg ervoor dat je deze duidelijk schriftelijk vastlegt.
Tot slot
Het coronavirus raakt zowel de huurders als verhuurders van bedrijfsruimtes. Ga daarom op tijd in gesprek. Heb je een vraag over dit onderwerp? Neem dan contact met mij op.
Mirjam Talsma
Advocaat