Veel van onze bouwrechtzaken gaan over onbetaalde facturen. Opdrachtgevers betalen facturen dan niet vanwege bijvoorbeeld klachten, discussies over het meerwerk, of de hoogte van de kosten. Als aannemer onderzoek je vervolgens of je nakoming kunt vorderen, kunt opschorten, of de overeenkomst misschien wel kunt ontbinden. Een andere optie is het uitoefenen van het retentierecht. In deze blog leg ik uit wat het retentierecht is. Ook leg ik uit aan welke eisen je moet voldoen om hier met succes een beroep op te doen.
Retentierecht: wat is het?
Het retentierecht is geregeld is artikel 3:290 e.v. van het Burgerlijk Wetboek. Het is een vorm van opschorting. Het geeft de aannemer het recht om een zaak onder zich te houden totdat de opdrachtgever zijn facturen betaalt. De aannemer weigert in dit geval dus om een bepaalde zaak af te geven aan de opdrachtgever. Het meest bekende en simpele voorbeeld is overigens die van de garagehouder. Zolang de opdrachtgever de reparatiefacturen van de garage niet betaalt geeft de garagehouder de auto niet mee aan de eigenaar. Op die manier kan de garagehouder betaling van zijn factuur afdwingen.
De voorwaarden
Om met succes een beroep te doen op het recht van retentie moet voldaan zijn aan drie voorwaarden:
- De vordering moet opeisbaar zijn;
- De vordering en de verplichting tot afgifte van de zaak hangen voldoende met elkaar samen;
- De aannemer heeft de feitelijke macht over de zaak.
De vordering is opeisbaar na het verstrijken van de betaaltermijn of de termijn van de ingebrekestelling. Als er geen betaaltermijn is overeengekomen dan is de vordering in principe direct opeisbaar. Daarnaast moet de vordering (de onbetaalde factuur) in verband staan met de zaak die de aannemer niet wil afgeven. Tot slot moet de aannemer de zaak natuurlijk wel daadwerkelijk onder zich hebben om met succes een beroep te doen op het retentierecht.
Retentierecht in de bouw
Naast het voldoen aan bovenstaande voorwaarden moet de aannemer expliciet vermelden dat hij een beroep doet op zijn recht van retentie. Bij bouwprojecten leidt de toepassing hiervan er meestal toe dat de aannemer een groot hek om het werk plaatst en daarmee de oplevering van het werk opschort. Op het hek wordt vervolgens duidelijk vermeld dat de aannemer zijn retentierecht uitoefent. De opdrachtgever moet elke toegang tot het werk worden ontzegd. De aannemer doet er daarnaast verstandig aan om het retentierecht door de deurwaarder vast te laten leggen in een proces-verbaal en/of foto’s te maken van het uitoefenen van het retentierecht. Eventueel kan dit proces-verbaal worden ingeschreven in het Kadaster. Als de hekken worden verwijderd dan is het retentierecht immers niet meer zichtbaar en vervalt deze.
Let wel, als de aannemer ten onrechte zijn recht van retentie uitoefent dan is hij verplicht alle schade van de opdrachtgever te vergoeden. Het ondoordacht uitoefenen van dit recht is dus niet zonder risico’s.
De voordelen
Het uitoefenen van het retentierecht heeft de volgende voordelen:
- Als de opdrachtgever failliet gaat dan blijft het retentierecht in stand. De aannemer krijgt met voorrang betaald uit de boedel als het pand wordt verkocht;
- Het retentierecht kan worden ingeroepen tegen latere rechten, zoals een later gevestigd hypotheekrecht;
- Het uitoefenen van het retentierecht kost weinig en is snel gedaan.
De opdrachtgever zal zo snel mogelijk van het retentierecht af willen omdat hij tot die tijd het werk niet kan gebruiken. Als de opdrachtgever de facturen niet wil betalen, dan zal hij een kort geding moeten starten of zekerheid moeten bieden voor de betaling van zijn vordering. Het uitoefenen van het recht van retentie is dan ook een sterk pressiemiddel.
Hulp nodig?
Bij REIN Advocaten & Adviseurs adviseren wij aannemers en opdrachtgevers over geschillen in de bouw. Heeft u vragen over het uitoefenen van het retentierecht? Of heeft u andere bouwrecht gerelateerde vragen? Neemt u dan gerust contact op met onze bouwrechtspecialist Mirjam Talsma.
Mirjam Talsma
Advocaat